HeimfallSi le contrat prend fin prématurément

HeimfallSi le contrat prend fin prématurément

S’il y a un différend juridique au sujet des questions de construction héréditaires, c’est généralement dû à des différends au sujet de la « réversion ». Si le propriétaire d’un bâtiment héréditaire viole des obligations contractuelles, le bâtiment sur le terrain à bâtir héréditaire peut devenir la propriété du propriétaire foncier avant l’expiration du contrat. Cependant, non sans compensation pour le bénéficiaire héréditaire. Le contrat de location devrait donc contenir une disposition sur la façon dont la valeur du bâtiment peut être déterminée à tout moment et de manière contraignante pour toutes les parties concernées. Pour les bâtiments résidentiels, l’indemnité doit être au moins égale aux deux tiers de la valeur du bâtiment. En même temps que la maison, le propriétaire assume également toutes les charges du droit de superficie héritable.

Lors de la conclusion du contrat, les parties intéressées doivent s’assurer que seules des raisons réellement valables conduisent à la restitution, telles que le détournement de l’immeuble érigé sur le bien hérité, le non-paiement d’intérêts sur une période plus longue, la négligence du bâtiment ou l’insolvabilité du bénéficiaire. Les cas tels que les besoins personnels urgents du propriétaire foncier devraient être exclus dès le départ. Les propriétaires privés, en particulier, ont tendance à inclure des raisons moins impérieuses dans les contrats. Les municipalités et les églises sont plus réservées.

Tenure à bail

Explication

Le droit de superficie héréditaire permet au constructeur ou à l’acquéreur d’un bien immobilier d’être propriétaire d’un bien immobilier en tant que propriétaire d’un bien immobilier héréditaire sur un terrain tiers (le propriétaire est dans le jargon technique le « débiteur du patrimoine immobilier »). « Il faut imaginer le droit de construction héréditaire comme une parcelle de terrain planant au-dessus de la parcelle de terrain réelle. Le bâtiment du propriétaire du droit de superficie héréditaire se trouve sur cette propriété fictive », explique Thomas Wachter, notaire dans la ville bavaroise d’Osterhofen.

Avec la propriété artificielle peut être procédé dans le noyau exactement de la même manière qu’avec un terrain acheté régulièrement. Les exceptions sont les restrictions telles que le type de bâtiment (commercial ou résidentiel) qui peut y être érigé. L’inscription du droit de superficie héréditaire dans le registre foncier garantit en premier lieu la position de propriétaire du propriétaire héréditaire de l’immeuble. Il peut ainsi grever, vendre et hériter du droit d’utiliser ou de louer le bien lui-même.

En tant que frais d’utilisation du terrain, les bénéficiaires paient un intérêt annuel. « Cet intérêt dépend de la situation et du potentiel de développement de la propriété et se situe entre deux et six, généralement autour de 3,5 pour cent de la valeur de la propriété, explique Robert Anzenberger, membre de la direction du portail immobilier PlanetHome. Selon le niveau du loyer foncier par rapport aux intérêts hypothécaires, les frais mensuels de location d’une propriété peuvent être nettement inférieurs à ceux de l’achat financé par crédit. Ainsi, même avec une dotation financière plus modeste, la voie de l’accession à la propriété s’ouvre.

Les inconvénients de la tenure à bail

Bien qu’un prêt soit remboursé à un moment donné, les loyers au sol continuent de courir, s’adaptant généralement à l’évolution économique générale. En outre, l’immeuble construit ou acheté par le locataire sur le bien loué à bail reviendra au propriétaire foncier après l’expiration du contrat moyennant une indemnisation correspondante et, en cas de rupture du contrat, il pourra également revenir au propriétaire foncier plus tôt.

La durée des contrats de location foncière est généralement très longue à 99 ans, de sorte que même les enfants et petits-enfants d’un nouveau locataire n’ont pas à se soucier de la fin du contrat. Toutefois, si un acheteur potentiel d’un bien immobilier conclut un contrat qui est en place depuis un certain temps, il doit garder un œil sur le temps. Surtout s’il est prévisible que la maison ne sera pas utilisée par l’acheteur lui-même ou ses héritiers pour le reste de sa vie. « La vente du bien immobilier devient d’autant plus difficile que la durée restante du contrat de location est courte et qu’une éventuelle rechute est imminente, prévient Planet Home man Anzenberger.

Vérifier le partenaire

Il n’est pas sans importance de savoir qui agit en tant que donateur héréditaire du droit de superficie. « Dans le cas des paroisses, des organisations religieuses ou des associations à but non lucratif, la conclusion d’un droit de superficie héritable ne pose généralement pas de problème. En règle générale, ils sont plus enclins à accepter une prolongation de contrat « , explique M. Anzenberger. Les particuliers et les sociétés immobilières, par contre, étaient plus susceptibles d’avoir l’intention d’argenter leur propriété à la fin du contrat. Toutefois, la grande majorité (environ 80 pour cent) des terrains héritables du droit de superficie est offerte par Kirche & Co.

Liberté limitée

Des frictions entre les propriétaires fonciers et les propriétaires d’immeubles héréditaires peuvent également survenir pendant la vente. En fait, le transfert ne peut toutefois être refusé que si l’acheteur peut prouver qu’il ne peut pas remplir ses obligations en vertu du contrat de location-financement – en particulier le paiement d’intérêts.

Le consentement du propriétaire foncier est également requis si le droit de superficie héritable doit être grevé. Enfin, il veut se protéger contre le fait que la propriété est indûment grevée d’hypothèques. Toutefois, elle doit toujours être d’accord si les charges doivent être utilisées pour financer des mesures de construction qui augmentent la valeur ajoutée.

 

Comment l’administration fiscale traite-t-elle les intérêts sur les loyers fonciers ?

Les propriétaires fonciers et les propriétaires sont traités différemment par l’administration fiscale :

Quiconque loue à bail un bien immobilier construit en tant que locataire peut en principe déduire le loyer foncier dans l’année du paiement en tant que dépenses liées au revenu du revenu de la location. Toutefois, si les intérêts sont payés à l’avance sous la forme d’un montant forfaitaire, par exemple pour éviter des augmentations ultérieures, le montant total ne peut être imputé aux dépenses liées au revenu. Il doit être réparti également sur la période d’utilisation.

Si le paiement unique est financé par un emprunt, les intérêts de la dette peuvent également être déduits des revenus locatifs en tant que dépenses liées aux revenus dans les années de paiement

-Dans le cas des propriétaires d’immeubles héritables, les loyers des terrains représentent des revenus provenant de la location et de la location et sont imposables en conséquence. Si les intérêts sont payés en une seule fois, le propriétaire peut immédiatement imposer le revenu en tant qu’entrée ou le répartir uniformément sur la période pour laquelle l’avance a été versée.

-Si le preneur à bail acquiert un bail existant dans un bien immobilier non aménagé, il s’agit – contrairement aux loyers du terrain – du coût d’acquisition du bien loué à bail. Il s’agit, par exemple, de frais uniques tels que les frais de notaire ou les frais de cadastre. Les frais d’acquisition de la tenure à bail doivent être répartis sur la durée de la tenure à bail au titre de l’amortissement et déduits au montant annuel correspondant en tant que charges liées aux revenus.

-Le transfert d’un bâtiment au propriétaire foncier, en vertu du droit héréditaire de la construction, à la fin du contrat ou en cas de réversion sans indemnité, donne lieu à un revenu imposable provenant du transfert d’usage.

Si le contrat prend fin prématurément

S’il y a un différend juridique au sujet des questions de construction héréditaires, c’est généralement dû à des différends au sujet de la « réversion ». Si le propriétaire d’un bâtiment héréditaire viole des obligations contractuelles, le bâtiment sur le terrain à bâtir héréditaire peut devenir la propriété du propriétaire foncier avant l’expiration du contrat. Cependant, non sans compensation pour le bénéficiaire héréditaire. Le contrat de location devrait donc contenir une disposition sur la façon dont la valeur du bâtiment peut être déterminée à tout moment et de manière contraignante pour toutes les parties concernées. Pour les bâtiments résidentiels, l’indemnité doit être au moins égale aux deux tiers de la valeur du bâtiment. En même temps que la maison, le propriétaire assume également toutes les charges du droit de superficie héritable.

Lors de la conclusion du contrat, les parties intéressées doivent s’assurer que seules des raisons réellement valables conduisent à la restitution, telles que le détournement de l’immeuble érigé sur le bien hérité, le non-paiement d’intérêts sur une période plus longue, la négligence du bâtiment ou l’insolvabilité du bénéficiaire. Les cas tels que les besoins personnels urgents du propriétaire foncier devraient être exclus dès le départ. Les propriétaires privés, en particulier, ont tendance à inclure des raisons moins impérieuses dans les contrats. Les municipalités et les églises sont plus réservées.

 

Ce à quoi vous devez faire attention lorsque vous obtenez votre diplôme

Ce sont les plus grandes pierres d’achoppement :

-En règle générale, le propriétaire exige une clause d’ajustement du loyer foncier. Conformément à l’article 9 a) de l’ordonnance sur les droits de superficie héritables, l’adaptation ne peut aller au-delà des « circonstances économiques générales » et ne peut avoir lieu que tous les trois ans. L’augmentation devrait être liée à un indice officiel tel que l’indice des prix à la consommation de l’Office fédéral de la statistique. Il n’est pas conseillé d’établir un lien avec l’indice local des loyers, car il est généralement moins favorable.

-Tenter de maintenir une certaine souplesse dans l’établissement de la nature et de l’utilisation du bâtiment sur le terrain héréditaire, qu’il soit déjà debout ou en construction. Ainsi, si les circonstances le permettent, l’utilisation commerciale devrait également être acceptée. Cela élargit le cercle des parties intéressées en cas de vente ultérieure.

-Comme pour l’achat d’un terrain, les charges publiques sont transférées au constructeur héréditaire. L’imputation des frais de développement est donc très importante. Il faut souvent des années pour qu’une municipalité répète, par exemple, le coût de la construction d’une route vers ses voisins. Le contrat doit donc préciser exactement qui supporte quelle charge et jusqu’à quel moment.

-la prudence dans les contrats qui obligent le constructeur héréditaire à acheter le terrain si le propriétaire l’exige. Insister sur les délais, par exemple en ayant une obligation d’achat au plus tôt après dix ans et au plus tard jusqu’à 20 ans. En outre, une valeur initiale du terrain doit être fixée, tout comme cette valeur initiale évolue dans le temps (par exemple, couplage avec l’indice des prix à la consommation).

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